Cum să cumpărați o casă în Statele Unite

Pentru mulți, cumpărarea unei case este cea mai mare tranzacție financiară pe care o pot face. De aceea, a face ceea ce este bine pentru prima dată este atât de important. Câteodată, cumpărarea unei proprietăți implică respectarea unui set de reguli și regulamente care vă fac spinul capului. Din fericire, înarmați cu cunoștințele și cunoștințele corecte, puteți începe să realizați visul dvs. de a deține o cabană proprie, într-un mod rapid, ușor și eficient.

conținut

Paşi
Partea 1
Partea 2
Partea 3
Partea 4
Sfaturi
Avertismente

paşi

Partea 1

Reordonați-vă finanțele

Consolidați-vă bonitatea. Cu cât este mai mare scorul dvs. FICO, care variază între 300 și 850, cu atât mai bună este rata dobânzii la care vă veți califica. Acest lucru este extrem de important. Diferența dintre un interes ipotecar de 4,5% și un procent de 5% poate însemna zeci de mii de dolari cu privire la suma totală a împrumutului.

Obțineți o copie gratuită a raportului dvs. de credit, astfel încât să știți ce vor vedea pentru împrumuturi. Plătiți costurile generate de cardurile de credit și rezolvați toate litigiile sau neplata creditului.

Permiteți-vă să vă pre-aprobați pentru a obține suma reală de bani pe care o puteți plăti. Vă rugăm să contactați diferiți creditori în intervalul de timp de două săptămâni, astfel încât cererile nu vă vor deteriora raportul de credit. fault în primul rând pentru a lua legătura cu un agent imobiliar, pentru a obține o idee fermă despre ceea ce vă puteți permite și nu vă veți îndrăgosti accidental de o casă care vă rupe bugetul.

agenții de vânzări cult cumpărătorii care sunt pre-aprobați. Ele sunt aproape întotdeauna dat lumina verde de către creditorii, ceea ce înseamnă că riscul de a nu vedea afacerea merge bine este mai puțin.

Nu vă precupețiți din greșeală înainte de aprobare. Diferența este acolo. A fi pre-aprobat înseamnă că creditorul este, în general, gata să vă dea un împrumut după verificarea stării finanțelor dumneavoastră. A fi pre-calificat înseamnă doar că este creditorul făcând o estimare din ceea ce puteai împrumuta. Nu se spune că vei primi unul.

Faceți cercetări pentru ipoteca dvs. Un moment: de ce te informezi despre ipotecă înainte de a alege o casă? Nu a fost făcută din contră? Nu neapărat. Investigarea unei ipoteci înainte de a opta pentru proprietate poate beneficia de tine pentru un motiv prioritar:

Veți ști exact ce sumă veți împrumuta în primul rând pentru a cumpăra casa. Prea mulți oameni se îndrăgostesc de o proprietate care, bine, nu-și vor putea permite. Se luptă să găsească o ipotecă care acoperă costurile. Găsirea mai întâi a unei ipoteci și alegerea ulterioară a casei este, cu siguranță, mai puțin interesantă, dar este dublă inteligentă. Veți înțelege într-o clipă dacă o proprietate intră în intervalul de prețuri sau nu.

Gândiți-vă la tipul de depozit pe care îl puteți permite. Ar trebui să facă parte din calculele ipotecare, chiar dacă nu trebuie să știți sigur când să vă informați să alegeți unul. Obțineți o idee generală. Veți găsi mai multe informații despre acest aspect în continuare.

Aflați care calcule sunt utilizate de către creditori pentru a determina dacă vă calificați pentru un împrumut. "28 și 36" Aceasta înseamnă că 28% din venitul dvs. brut (cel pe care îl aveți înainte să plătiți impozite) trebuie să acopere cheltuielile pe care intenționați să le plătiți pentru casă (inclusiv cuantumul principalului și dobânzile la credit ipotecar, precum și impozitele imobiliare) și asigurare). Plățile lunare ale datoriilor dvs. restante, combinate cu costurile proprietății, nu trebuie să depășească 36% din venitul dvs. brut. Calculați procentele pentru venitul brut lunar (de exemplu, dacă câștigați 3750 USD și utilizați rata de 28% și 36%, veți primi sume de 1050 $ și, respectiv, 1350 $). Plata dvs. lunară a datoriilor în arierate nu poate depăși diferența dintre aceste două sume (în cazul exemplului, 300 de dolari), altfel nu veți fi aprobat.

Dacă vă calificați, aruncați o privire la programele pentru cei care cumpără pentru prima dată. Ei au adesea cerințe privind plata avansului mai mic. Ele sunt oferite de diferite state și de guvernele locale. Puteți avea, de asemenea, acces la până la 10.000 USD grație celor 401 (k) sau Roth IRA fără a fi sancționați. Adresați-vă agentului sau departamentului de resurse umane al companiei dvs. pentru a afla mai multe despre împrumuturi și programe de sprijin.

Contactați un avocat (opțional). Dacă vă așteptați ca achiziția casei să fie simplă, optați pentru o tranzacție într-un mod simplu și direct - atunci, probabil, veți avea nevoie doar de un agent imobiliar, de un notar și, probabil, de un broker ipotecar. Cu toate acestea, dacă lucrurile nu merg bine, angajați un avocat cinstit, fiabil și (relativ) ieftin. Luați în considerare această opțiune dacă:

Costul negocierii pentru un avocat este o scădere a mării în comparație cu totalul pe care probabil îl veți cheltui pe casă.

Casa pe care ați cumpărat-o a fost pusă în vânzare pentru o închidere sau ați făcut un certificat de valabilitate, ceea ce înseamnă că proprietatea este distribuită ca parte a moștenirii unei persoane decedate.

Bănuiți că vânzătorul poate încerca să se retragă rapid înainte de a încheia tranzacția sau nu aveți încredere în el.

Statul dvs. solicită un avocat pentru vânzarea finală. În prezent, intenționați să aveți un avocat pentru a încheia contractul. Discutați cu comisia de proprietate a statului pentru a afla dacă este o practică obișnuită în statul dvs.

Partea 2

Evaluați casele

Găsiți un bun agent imobiliar care să vă reprezinte în procesul de căutare și negociere. Agentul ar trebui să fie prietenos, deschis, interesat de tine, relaxat, sigur și competent. Aflați despre tarifele, metodele, experiența și formarea acestuia. Căutați pe cineva care cunoaște bine zona dvs., lucrează cu normă întreagă, închide mai multe contracte pe an și are o bună reputație.

Agenții imobiliari lucrează, în general, pentru vânzători, dar acest lucru nu este neapărat rău. Misiunea lui este să creeze legături între oamenii care doresc să vândă și să cumpere o anumită proprietate. Prin urmare, interesul său este de a încheia o tranzacție. Un bun profesionist își va folosi experiența pentru a vinde casa dreapta la persoana dreapta: tu.
Când găsiți un agent, exprimați în detaliu și exhaustiv ceea ce căutați într-o casă: numărul de băi și dormitoare, garaje, pământ și tot ceea ce considerați esențiali, cum ar fi un iluminat bun sau o curte, astfel încât copiii dvs. joaca.

Înscrieți-vă la un serviciu MLS pentru a cerceta proprietățile zonei dvs. Un serviciu de afișări multiple vă va face să înțelegeți ce este disponibil pe piață pentru bugetul dvs. Agentul dvs. vă poate face asta.

Dacă vă înscrieți pentru un serviciu printr-un agent imobiliar, chemându-l să vadă că o casă prezintă o anumită lipsă de stil. Nu-l rog să facă lucruri pentru tine, dacă nu intenționezi să te reprezinți. Acest profesionist nu este plătit până când clientul cumpără o casă și nu este corect să solicitați să lucrați gratuit, știind că nu vă veți baza pe el pentru a vă cumpăra proprietatea!

Începeți să căutați case potrivite pentru bugetul dvs. Permiteți agentului dvs. să înceapă să lucreze pentru dvs., conștienți de plafonul dvs. maxim de cheltuieli. Regula de degetul mare, în acest caz, include posibilitatea să cumpere o casa care este în valoare de 2,5 ori exemplu anual de venituri familiari.Per, în cazul în care salariul anual al familiei este de $ 85.000 de, ar trebui să fie în măsură să permită un împrumut de cel puțin $ 210.000 de, poate mai mare.

Utilizați calculatoare ipotecare on-line pentru a începe să formați numere și amintiți-vă de cercetarea pe care ați făcut-o deja cu privire la creditul ipotecar. Țineți minte aceste cifre în timp ce vă pregătiți să găsiți casa nouă de vis.

Începeți să vă gândiți la ceea ce căutați cu adevărat într-o casă. Probabil că aveți deja o idee vagă, dar detaliile contează. Există, în special, câteva lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare:

Ce veți avea nevoie de câțiva ani? Poate că astăzi sunteți un cuplu tânăr, dar intenționați să aveți copii în viitor? O casă în care doi oameni nu se potrivesc ar putea deveni tortură timp de trei sau patru ani.

Ce compromisuri sunteți dispus să coborâți? Cu alte cuvinte, care sunt prioritățile dvs.? Deși ne place să credem că cumpărarea unei case poate fi un proces direct, este adesea o travestiță complexă care ne obligă să ne adaptăm. Îți pasă mai mult de a trăi într-un cartier sigur, cu școli bune sau cu o curte mare? Aveți nevoie de o bucătărie uriașă unde puteți lucra mai mult de două dormitoare de lux? Ce dorești să sacrifici în vremuri grele?

Vă așteptați la o creștere a veniturilor dvs. în următorii câțiva ani? Dacă venitul dvs. a crescut de mai mulți ani cu 3% și aveți o slujbă sigură într-o industrie stabilă, vă puteți asigura probabil că veți obține un împrumut scump, dar rezonabil. Mulți cumpărători încep cu o ipotecă relativ înaltă și apoi recuperează după câțiva ani.

Definiți zona în care doriți să trăiți. Faceți un tur pentru a cunoaște cartierele. Priviți prețurile, arhitectura și apropierea de magazine, școli și alte facilități. Citiți ziarul local, dacă orașul are unul, și discutați cu localnicii. Pe lângă evaluarea proprietății, observați vecinătatea și condițiile casei vecine pentru a vă asigura că nu cumpărați singura proprietate frumoasă la vedere.

Zona în care se află casa poate fi uneori un factor important pentru alegerea finală, deoarece va avea un impact mai mare asupra valorii casei dacă vreau să o revând. Cumpărarea unei locuințe pentru renovare în vecinătatea potrivită poate fi o investiție bună și posibilitatea de a identifica comunitățile în curs de dezvoltare, în care mai mulți oameni doresc să trăiască, vă pot aduce într-o afacere reală prin cumpărarea unei proprietăți cu o valoare în creștere.

Vizitați casele deschise pentru a estima ceea ce se află pe piață și pentru a vedea de la bun început ceea ce doriți. Acordați atenție aspectului general, numărului de dormitoare și băi, confortului bucătăriei și spațiilor pentru a vă stoca lucrurile. Vizitați proprietățile care vă interesează cu adevărat în momente diferite ale zilei pentru a estima traficul și congestia, locurile de parcare disponibile, nivelurile de zgomot și activitățile generale. Ceea ce poate părea un cartier pașnic la prânz se poate transforma într-o scurtătură zgomotoasă pentru mașinile care se deplasează în timpul orelor de rușine și nu veți ști niciodată dacă ați fost acolo o singură dată.

Evaluați case similare din cartier. Dacă nu sunteți sigur de casa pentru preț, asigurați-vă că pentru a estima de la un expert local, care, de asemenea, controlează celelalte proprietăți. Când evaluează o casă, expertul o compară cu acele caracteristici și dimensiuni apropiate și similare. Dacă proprietatea dvs. este mai scumpă decât celelalte sau profesionistul trebuie să caute casele de comparat într-o altă categorie sau la mai mult de un kilometru distanță, aveți grijă! Nu cumpărați niciodată casa cea mai scumpă din cartier. Banca dvs. ar putea refuza finanțarea casei și probabil că nu veți vedea că o mare parte din valoarea acesteia va crește. Dacă puteți, cumpărați cea mai ieftină proprietate într-un cartier, deoarece dacă casele din jurul vostru sunt vândute la prețuri mai mari decât ați plătit, valoarea proprietății dvs. va crește.

Partea 3

Faceți o ofertă

Dacă este posibil, personalizați oferta în funcție de circumstanțele vânzătorului. Nu este ușor și este adesea imposibil, dar nu durează să încerci să termini una dintre cele mai mari tranzacții din viața ta. Iată câțiva factori pe care trebuie să vă amintiți când vă gândiți la propunerea dvs.:

Care sunt perspectivele financiare ale vânzătorului? Ești disperat să faci bani sau să nu ai probleme economice? Vânzătorii legați la vânzarea cu bani vor avea mai multe șanse să accepte o ofertă mai mică decât prețul inițial.
Cât timp a fost casa pe piață? Vânzătorii de proprietăți aflate în vânzare pentru perioade mai lungi de timp pot, de obicei, să scadă prețul.
Vânzătorul a cumpărat deja o altă casă? Dacă nu locuiește în prezent în casa pe care dorește să o vândă, ar fi mai ușor să propună o sumă mai mică decât un alt caz.

Păstrați casele comparate anterior aproape de mână atunci când faceți oferta. Care a fost prețul inițial de vânzare al celorlalte case din cartier și, în cele din urmă, ce sa vândut? Dacă proprietățile zonei sunt în general vândute la un cost de 5% inferior din punctul de pornire, ați putea licita între 8% și 10% mai mici decât prețul inițial.

Calculați costurile estimate pentru locuință. Estimați impozitele anuale de proprietate și costurile de asigurare ale zonei și adăugați-le la prețul mediu al casei pe care încercați să o cumpărați. În plus, agregați ceea ce vă așteptați să plătiți pentru costurile de închidere (acestea includ diverse taxe care variază de obicei între 3% și 6% din banii pe care îi împrumutați.) Sindicatele de credit oferă adesea costuri de închidere. mai mici decât membrii lor). Introduceți suma totală în calculatorul ipotecar (îl puteți găsi pe web sau creați unul într-o foaie de calcul). Dacă cifra depășește 28% din venitul dvs. brut (sau cel mai mic procentaj utilizat de creditori în situația dvs.), atunci veți avea probleme cu obținerea unui credit ipotecar.

Determinați dacă aveți nevoie să vă vindeți casa curentă pentru a vă permite o nouă. În acest caz, orice ofertă de achiziție pe care o faceți va depinde de această vânzare. Ofertele angajaților sunt mai riscante și mai puțin de dorit de către vânzător, deoarece vânzarea nu poate fi finalizată până când nu este vândută casa cumpărătorului. Ar trebui să vă puneți proprietatea curentă pe piață mai întâi.

Dacă vă îndrăgostiți nebun de o proprietate, pregătiți-vă să faceți o ofertă care depășește prețul de pornire. Legea ofertei și a cererii vă va afecta uneori opțiunile. Dacă mulți oameni concurează pentru unele case, fiți pregătiți să interveniți cu cea mai mare ofertă posibilă. Unii cumpărători nu cred că ar trebui să acționați în acest fel, dar ați putea găsi cu ușurință în afara licitației și nu veți avea șansa să propuneți alte oferte. Pentru a obține cea mai bună șansă într-o casă care vă place cu adevărat, îndrăzniți cu oferta dvs.

Discutați cu agentul dvs. imobiliar atunci când sunteți gata să prezentați în mod oficial oferta dvs. Deși orientările pentru depunerea propunerilor pot să difere de la un stat la altul, acesta este de obicei cazul: trimiteți oferta dvs. agentului imobiliar, care vă va îndrepta către reprezentantul vânzătorului. Vânzătorul va decide dacă va accepta, va refuza sau va face o contra-ofertă.

Includeți un depozit în ofertă. Odată ce ați semnat o propunere, face în mod oficial un depozit, ceea ce înseamnă că sunteți de acord să cumpere casa, sau va pierde depozit, în cazul în care nu resping aprobarea finală pentru ipotecare. În timpul perioadei de garanție (de obicei 30-90 de zile), împrumutătorul aranjează finanțarea achiziției și finalizarea ipotecii.

Partea 4

Finalizați înțelegerea

Determinați suma avansului pe care îl veți plăti. Această plată stabilește valoarea proprietății ipotecate. Acestea sunt bani pentru care nu trebuie să plătiți dobânzi. Cu cât mai mulți bani plătiți pentru proprietate, cu atât mai puțini bani trebuie să plătiți la sfârșit.

Ar trebui să plătiți 10-20% din valoarea estimată a casei. Rețineți că valoarea estimată ar putea fi mai mare sau mai mică decât prețul de vânzare al casei. De exemplu, dacă aveți 30.000 USD pentru plata în avans, puteți să o utilizați în acest scop pentru o casă între 300.000 (10% în jos) și 150.000 $ (20% în jos). Turnarea mai puțini bani, deseori, dar nu întotdeauna, vă va cere să plătiți asigurare ipotecară privată (PMI), ceea ce mărește costul lunar pentru proprietate, dar este deductibil.
Dacă nu vă puteți permite un depozit de 10-20% pe casa ta, dar ai un rating de credit bun și pe un venit fix, este posibil să fi asistat de un broker care se ocupa cu ipoteci să ia un credit ipotecar sau de FHA combinate. De fapt, veți primi o primă ipotecă care va ajunge la maximum 80% din valoarea casei și oa doua ipotecă pentru suma rămasă. Deși rata dobânzii la cea de-a doua ipotecă va fi ușor superioară, aceasta este deductibilă, iar plățile combinate ar trebui să fie mai mici decât prima ipotecă cu PMI. Dacă aceasta este prima dvs. achiziție, ia în considerare programul Nehemiah pentru a primi o subvenție de plată în avans.

Asigurați-vă că recepția finală este declarată după o inspecție adecvată a casei. Cerere următoarele rapoarte și inspecții: inspecție, prezența insectelor daunatoare, putrezirea lemnului, radon și materiale periculoase, posibilitatea de alunecări de teren, inundații și cutremur daune și statisticile criminalității (de obicei 7-10 zile, va trebui să completeze verificați că agentul dvs. vă explică bine atunci când semnați contractul de cumpărare).

Inspectarea unei case costă între 150 și 500 de dolari, aceasta depinde de zonă, dar poate împiedica o reparație de 100.000 de dolari. Acest lucru este valabil mai ales pentru casele mai vechi, pentru că ei doresc să evite probleme financiare din cauza rezoluției de daune, cum ar fi cele cauzate de vopsea de plumb, azbest și mucegai.

Dacă utilizați rezultatele inspecției pentru a negocia scăderea prețului de cumpărare, nu vă referiți la inspecția sau ofertele din contract. Instituția împrumutului poate solicita să vadă o copie a documentului de inspecție și să modifice evaluarea experților săi.

Cereți o diagnosticare energetică a casei și asigurați-vă că contractul depinde de rezultat. Un diagnostic de acest tip este o parte esențială a cumpărării unei proprietăți. Nu știți cât de mult costă într-adevăr căldură și căldură o casă vă poate duce direct la un potențial dezastru financiar. Cumpărătorii fac presupuneri atunci când calculează bugetul pentru noua locuință. Dar astfel de evaluări pot fi în mod semnificativ greșite și pot face o familie trăită cu apă în gât.

Închideți acordul. În general, această procedură se desfășoară într-un birou notarial și presupune semnarea de documente referitoare la contractele de proprietate și ipotecare. Pachetul de documente include fapta, care dovedește că casa este acum a ta și titlul, care demonstrează că nimeni altcineva nu revendică sau are dreptul la reținere. În cazul în care acestea rămân întrebări deschise, banii pot fi puse deoparte și nu a plătit vânzătorului până la rezoluția, care acționează ca un stimulent pentru ca vânzătorul să remedieze rapid problemele și de a primi tot ceea ce este el din cauza.

Luați în considerare posibilitatea contactării avocatului dvs. imobiliar pentru a revizui documentele de închidere și pentru a vă reprezenta în această privință. Agenții imobiliari nu vă pot oferi consultanță juridică. Un avocat poate percepe 200-400 de dolari pentru câteva minute de prezență, dar vă va proteja.

Sfaturi

Asigurați-vă că aveți economii înainte de a începe să faceți cercetare!
Încercați să nu vă îndrăgostiți de o anumită proprietate. Este minunat să găsiți exact ceea ce doriți, dar dacă vă lăsați inima într-o casă, ați putea să plătiți mai mult decât valoarea sa deoarece sunteți implicat emoțional. În plus, nu este sigur că acordul este încheiat. Fiți dispus să nu vă "pierdeți capul" pentru o casă - nici o casă nu este atât de perfectă încât să permită vânzătorului să o vândă la orice preț cu care vine.

Avertismente

Un vânzător care nu va da permisiunea pentru o inspecție a casei are ceva de ascuns: pleacă!
În ultimul timp, economia nu este în formă. Unii oameni spun că este un moment bun pentru a face o astfel de investiție (prețurile sunt scăzute), dar alții spun că nu este potrivit să intre pe piața imobiliară. Vă recomandăm să discutați și să consultați toate sfaturile înainte de a cumpăra chiar acum.
Ochii agenții imobiliari care se grăbesc să vândă o proprietate. Acestea pot fi conștiente de evenimente cum ar fi prăbușirea pieței. Încercați să fiți atenți la ofertele neobișnuite făcute de un agent.

Afișați mai multe ... (5)

Distribuiți pe rețelele sociale:

înrudit