gtemata.com

Cum se calculează rata de returnare a unei proprietăți

Agenții imobiliari se bazează pe o serie de informații pentru a trata proprietățile generatoare de venituri - de exemplu, atractivitatea actuală a locației proprietății și / sau posibilele schimbări în vecinătate sunt doi factori destul de comuni. Sunt solicitate informații fundamentale care să permită investitorilor să ia o decizie "rata de rentabilitate" (sau "rata de cap" în sensul absoarbe anglo-saxon). Rata de rentabilitate (exprimată ca raportul dintre venitul net produs de clădire și prețul său de achiziție

) permite investitorilor să compare proprietăți diferite prin estimarea ratei de returnare a investiției efectuate cu achiziționarea proprietății. Pentru a calcula rata de rentabilitate a casei dvs., citiți pașii următori!

paşi

Partea 1

Calculați rata de returnare
1
Calculează venitul brut brut al proprietății pe care este investit. Venitul brut al unei părți din clădire ar trebui să fie dat în primul rând prin lista chiriașilor. Cu alte cuvinte, atunci când un asetholder cumpără o clădire, el face de obicei bani din ea prin închirierea, în esență, chiriașilor. Cu toate acestea, aceasta nu este singura sursă posibilă de venit - venituri diferite pot proveni de asemenea din automatele de vânzare cu amănuntul sau mașinile de spălat cu monedă etc.
  • De exemplu, să presupunem că tocmai am cumpărat o casă pe care am vrea să o închiriăm la o chirie de 750 € / lună. La această taxă, ne-am aștepta să plătească 750 × 12 = € 9.000 an de venit brut realizat de proprietate.
  • 2
    Reducerea costurilor de exploatare legate de proprietate din venitul brut. Fiecare proprietate implică costuri de exploatare. De obicei, acestea sunt costurile de întreținere, asigurare, taxe și gestionarea proprietății. Utilizați estimări foarte precise ale acestor costuri și scădeați-le din venitul brut pe care l-ați calculat anterior. Astfel determinăm venitul net a clădirii.
  • De exemplu, să presupunem că, după estimarea proprietății de închiriat, am calculat că vom plăti 900 EUR în fiecare an pentru administrarea proprietății, 450 EUR pentru întreținere, 710 EUR pentru taxe și 650 EUR pentru asigurare. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = € 6290, venitul net al proprietății noastre.
  • Rețineți că rata de rentabilitate nu ia în considerare costurile comerciale și financiare legate de achiziționarea proprietății - inclusiv cele legate de cumpărarea proprietății, înregistrarea ipotecii, comisioanele etc. De fapt, acest tip de costuri depinde de situația investitorului și de relațiile sale cu instituția de creditare și sunt de natură variabilă, prin urmare ar afecta negativ neutralitatea comparației pe care rata de rentabilitate intenționează să o ofere.
  • 3
    Împărțiți venitul net cu prețul de achiziție al bunului. Rata de rentabilitate este dată de raportul dintre venitul net al proprietății și prețul său inițial sau costul principal. Rata rentabilității este exprimată ca procent.
  • Să presupunem că ați cumpărat proprietatea pentru 40.000 €. Având în vedere aceste date, avem toate elementele necesare pentru a determina rata de rentabilitate. mai jos:
  • € 9,000 (venit brut)
  • -€ 900 (costuri de exploatare)
  • -450 EUR (costuri de întreținere)
  • -710 € (impozit)
  • -650 EUR (asigurare
  • = € 6,290 (venit net) / € 40,000 (preț de cumpărare) = 0,157 = rata de randament 15,7%

    • Partea 2

    Utilizarea inteligentă a ratei de rentabilitate
    1
    Utilizați rata de rentabilitate pentru a compara rapid mai multe oportunități de investiții similare. Rata rentabilității reprezintă, în esență, randamentul procentual estimat pe care l-ar putea obține un investitor cu o achiziție imobilă realizată în numerar. Din acest motiv, rata rentabilității este un bun indicator pentru a compara comparativ o potențială achiziție cu alte oportunități similare de investiții. Rata de rentabilitate permite compararea simplă și rapidă a veniturilor potențiale din imobiliare achiziționate în scopuri investiționale și poate fi utilă pentru a restrânge lista opțiunilor posibile.
    • De exemplu, să presupunem că trebuie să evaluăm cumpărarea a două porțiuni de bunuri imobiliare din același cartier. Unul are o rată de rentabilitate de 8%, în timp ce cealaltă este de 13%. Această comparație inițială face cea de-a doua proprietate - este de așteptat să genereze mai mulți bani pentru fiecare euro cheltuit.


  • 2
    Nu utilizați rata rentabilității ca indicator unic pentru a determina bunătatea unei investiții. Deși rata de rentabilitate oferă posibilitatea de a face comparații rapide și ușoare între două sau mai multe porțiuni de bunuri imobiliare, cu siguranță nu este singurul element care trebuie luat în considerare. Investițiile imobiliare pot fi destul de complicate - investițiile aparent simple ar putea deveni obiectul speculațiilor pieței și al evenimentelor neprevăzute care depășesc sfera de calcul a ratei de rentabilitate. Cel puțin trebuie să țineți cont de potențialul de creștere al veniturilor din proprietate, precum și de modificarea valorii proprietății în sine.
  • De exemplu, să presupunem că achiziționăm o parte a imobilului la 1.000.000 € și ne așteptăm să facem 100.000 € anual - deci așteptăm să avem o rată de returnare de 10%. Dacă se schimbă piața imobiliară locală, iar valoarea proprietății crește la 1.500.000 €, dintr-o dată am avea o rată a randamentului mai puțin profitabilă de 6.66%. În acest caz, poate fi înțelept să vinzi proprietatea și să-ți investești profiturile într-o altă investiție.
  • 3
    Utilizați rata de rentabilitate pentru a justifica nivelul venitului proprietății. Dacă cunoașteți rata medie de rentabilitate în zona în care se află proprietatea, puteți utiliza aceste informații pentru a determina venitul pe care proprietatea trebuie să îl dea, astfel încât investiția "merită". Pentru a face acest lucru, multiplicați pur și simplu prețul de cumpărare solicitat cu rata de rentabilitate a proprietăților similare din zonă și găsiți venitul net "avizat". Trebuie remarcat faptul că este pur și simplu o chestiune de rezolvare a unei ecuații (venit net / preț solicitat) = rata de rentabilitate per "venitul net".
  • De exemplu, dacă am achiziționat o proprietate de 400.000 € într-o zonă în care majoritatea proprietăților similare au o rată a rentabilității de aproximativ 8%, am putea calcula venitul "avizat" înmulțind 400.000 × 0,08 = € 32.000. Aceasta reprezintă venitul net pe care clădirea ar trebui să-l producă în fiecare an pentru a avea o rată a rentabilității de 8%, așadar trebuie să fixăm corespunzător chiria corespunzătoare.

    • Sfaturi

    • Dacă este posibil, verificați întotdeauna venitul care este revendicat din clădire, precum și cheltuielile. O condiție care ar trebui să fie asociată cu o ofertă de cumpărare a unei proprietăți ar trebui să prevadă verificarea contractului de închiriere pentru a verifica lista chiriașilor. Cheltuielile pot fi verificate prin contactarea furnizorilor terți.
    • Atunci când se evaluează valoarea unei proprietăți, evaluatorii controlează prețurile de vânzare ale unor proprietăți similare și valoarea de înlocuire a proprietății, precum și utilizarea unei abordări bazate pe produs. Acesta din urmă consideră rentabilitatea necesară a capitalului și datoriei.

    Avertismente

    • Rata rentabilității nu ia în considerare riscurile viitoare. Investitorul nu se poate baza pe rata de rentabilitate pentru a presupune că proprietatea este capabilă să furnizeze venituri sau valori curente. Proprietatea și chiriile aferente pot fi apreciate sau depreciate. Cheltuielile ar putea crește în mod contextual. Rata de rentabilitate nu poate oferi nici un fel de prognoză privind riscurile viitoare.
    Afișează mai mult ... (2)
    Distribuiți pe rețelele sociale:

    înrudit